管理運営の基礎知識と事例

 

会員の実践紹介

■おことわり 内容は記事末尾に記載の時点のものです

リバティパーク枚方

[枚方市伊加賀西町2 総戸数:761戸 棟数:7棟 建築・分譲開始:2000-02年]

管理組合について

リバティパーク枚方は、淀川大橋の枚方側入口すぐ近くで、淀川スーパー堤防の上に位置している7棟761戸のマンションです。

2000年321戸、2001年261戸、2002年179戸と3年かけて分譲され、居住者は約2,500名の大型マンションで、一つの町と言えます。

居住者の大半を若い世代が占めており、伊加賀小学校へは280名が通っており、子ども達のにぎやかな声が一日中絶えることがありません。

管理組合は、理事13名、監事2名で全棟を管理運営しております。毎月1回の定例理事会、年数回の臨時理事会、及び必要に応じて設置する専門委員会等で、幾多の問題に対処しております。

現在は、大規模修繕委員会を中心に、来年1月着工予定の大規模修繕工事に取り組んでいるところです。又、自治会、シニア倶楽部、子ども会とも連携し、より良いコミュニティの形成をめざして協力することも管理組合の責務と考えております。

 

[20110308 会報第7号に掲載]

経費削減

運営見直しで年間1,000万円の削減

リバティパーク枚方では、2002年3月にタワー棟のコミュニティ施設の一つとして“ミニ・ショップ”が開設されました。販売会社の戦略としてその運営は管理会社に委託されていました。2人の店員がおり、毎月80万円を店舗運営費として固定的に負担させられ、電気代も毎月20万円掛っていました。

管理費削減の大きな目標として、2003年5月に「コニュニティ施設見直しプロジェクトチーム」を作り、取り組みを開始しました。

先ず、住民に必要かどうかのアンケート調査実施したところ、約70%の人が継続運営を希望していることが判明しました。

そこで管理会社と手を切り、他の業者への変更の可能性を調査しました。近くの中堅スーパー3社に打診したところ、「販売面積が狭すぎる」との理由で、全て断られました。

なかなか引き受けてくれる業者が見つからず本気で自主運営を検討し、商品の納入先を調査し、接触をしました。ただ、その契約には会社組織であることが条件だと言われ、法人化に取り組むようになりました。

約半年後、自販機会社の人から「交野市に引き受けてくれる人がいる」との情報を得、早速接触し、同意を取り付けることができました。

店舗内を内装・模様変え、店舗面積の拡大工事を行い、2004年7月から改装店舗での運営を開始しました。

当初の契約では、①敷地の使用料は無料で②電気代は全額負担してもらうことになっていましたが利益が上らず、②の電気代の20%を負担することにしました。その結果、年間1,000万円を上回る削減ができたのです。

子供会と共同で古紙・段ボール回収、管理組合と共同で防犯、防災、路上駐車対策などにも取り組んでいます。

高齢化により夏祭りや体育祭のような大きなエネルギーがいる活動に協力する人が減ってきました。その中で夏祭りを止めようという声もでましたが、自治会役員だけでなくボランティア有志も協力しながら続けています。体育祭の方は小学校の運動会と合同でやるようになり、負担が減りました。

新築直後には子供会に入る小学生の数は200人を超えていましたが、最近では20数人です。

新入生歓迎会、夏休みラジオ体操、クリスマス会、公園清掃等の活動をしています。子供会父兄と青少年を守る会などで毎日登下校見守り隊活動をしています。淀の水会(老人会)は会員約30人で食事会などに取り組んでいます。高齢化の中ですが淀の水会の会員は増えていません。

HPは、http://www.roujyumakino.com/

【削減データ】

店舗運営費 960万円→ 0万円(▲960万円)

電気代 240万円→200万円(▲ 40万円)

[20080309 会報第1号に掲載]


管理業務委託費の見直しにより797万円の削減

リバティパーク枚方では、2002年4月から管理費の契約内容について確認作業を順次行い、自主契約に変更をしていきました。エレベーター保守点検、植栽管理、宅配ボックス保守、及び修繕工事関係を自主契約とし、管理組合が業者と直接交渉して、管理運営をしております。従って、管理会社への定額管理委託業務は、その分減っていきました。                        

現在の管理会社への管理委託業務は、管理員業務、日常清掃、定期清掃、特別清掃、給排水管清掃、雑排水管清掃、貯水槽清掃、消防設備保守、アラーム設備・自動ドア保守、ロボットゲート点検、ロータリードラム点検、機械式駐車場点検、及び管理委託です。                

管理業務委託会社は、当初は、その契約内容について開示することをためらっておりましたが、契約書をすべて提出してもらい、順次その内容を確認し、不明確な表現は訂正させました。      

又、作業実施業者からも説明を受けて、費用の妥当性をチェックしていきました。その上で、費用の見直しについての提案を受け、下記の削減をすることができました。                                              

削減データ -年間費用- [単位:万円]

日常清掃費       2208 ⇒ 1800 (▲408)

定期清掃費       360 ⇒ 336 (▲ 24)

管理委託費       1152 ⇒ 840 (▲312)

給排水設備点検   111 ⇒ 103 (▲ 8)

雑排水管清掃     240 ⇒ 228 (▲ 12)

貯水槽清掃       84 ⇒ 68 (▲ 16)

消防設備保守     300 ⇒ 285 (▲ 15)

ロータリードラム点検 80 ⇒ 78 (▲ 2)          

総計 4535 ⇒ 3738 (▲797)

[20080706 会報第3号に掲載]

大規模修繕

第1回大規模修繕工事を終えて

第1回大規模修繕工事の概要は、次のとおりです。

・コンサルタント・工事監理 三菱地所コミュニティ株式会社

・施工業者 株式会社エフ・ビー・エス(旧フジミビルサービス㈱)  

・工期

 A棟 118戸 2012/2~7月

 B・C棟 87戸・116戸 2012/9~2013/1月

 F棟 144戸 2013/2~6月

 E・G棟 32戸・117戸 2013/8~12月

 D棟 147戸 2014/1~8月

・修繕対象  

 屋上防水工事

 壁改修工事

 鉄部塗装工事

 シーリング・下地補修工事

 床シート貼替工事 他  

・工費

 コンサルタント・工事監理 18,900千円

 工事施工 540,991千円(予算 550,000千円)  

今回の工事で最初に検討したことは、D棟(24階)の足場をどうするかでした。当初は、リフトクライマーを使用するとして見積りを取りましたが、高額であった為、結局、11階までの鳥居枠足場と、その上層階はゴンドラを使用することと致しました。

工期のとおり、7棟をいっせいに工事することは不可能な為、約2年半の長期工事でした。工事期間中は、予測していなかった事態もありましたが、大過なく終えることができました。

終わってみてふりかえれば、工事がスタートしてからよりも、それまでの準備期間に費やした労力の方が、はるかに大きかったと思います。その経緯は次のとおりです。

2008/11月 大規模修繕委員会を設置(委員は理事全員と住民公募による19名)
2009/6月 第1回アンケート調査を実施(専用部分、共用部分、玄関等を対象)
2009/8月 屋上防水の現状調査を実施(専門業者に委託)
2009/9月 外壁面塗装・シール劣化診断を実施(専門業者に委託)
2009/9月 管理委託会社に修繕計画書の策定を依頼
2010/1月 コンサルタントを公募(新聞での募集はせず、枚管連の情報及び居住者への公募)
2010/4月 コンサルタントを応募6社の中から三菱地所コミュニティ㈱に決定(6社へのヒアリングは実施せず)
2010/6月 臨時総会を開催し、コンサルタント業務・工事監理業務契約を承認
2010/7月 第2回アンケート調査を実施(バルコニー等の現状確認)
2010/7月 コンサルタントに設計図書作成を指示
2010/8-9月 コンサルタントによる全棟専用部分調査を実施
2010/10月 建通新聞に大規模修繕工事の見積参加希望業者を募集
2010/11月 11業者より会社概要・工事経歴書・財務内容・技術者数等の資料を入手
2011/2月 11業者の中から5社に対して見積徴収することを決定
2011/4月 コンサルタントより提出された設計内訳書・仕様書・図面等及び超概算工事金額を承認
2011/5月 5社からの質問書に回答
2011/5月 5社による現場見学調査を2回実施
2011/5月 コンサルタントより設計内訳書に基づいて積算した工事金額が提示
2011/6月 5社から見積書を入手
2011/6月 5社に対しヒアリングを実施
2011/7月 2社に絞り、理事会でフジミビルサービス㈱に決定
2011/10月 臨時総会を開催し、施工業者(フジミビルサービス㈱)、工費を承認
2011/10月 フジミビルサービス㈱と工事請負契約を締結
2011/10月 大規模修繕委員会を解散(全23回開催)
2011/11月 大規模修繕工事推進検討会を設置(コンサルタント、施工現場責任者、理事会6名; 2014/10月まで全67回開催)

工事期間中(2012/2月~2014/8月)に実施した行事は次のとおりです。

・安全祈願祭 : 2012/1月

・居住者への工事説明会 : A棟2回、B棟2回、C棟2回、D棟2回、E棟1回、F棟2回、G棟2回

・施工検査 : A~G棟各1回

今回の工事に関する感想は次のとおりです。

①大規模修繕委員のメンバーは、理事の中から選び、人数は3~5人でよい。できれば、建設会社勤務経験者で現役引退している人が望ましい。

②コンサルタントの選定に対しても、ヒアリングを実施した方がよい。

③工事見積金額の約10%を予備費として入れ込んだ工事予算を総会で承認していた為、予測しなかった事態が起こっても、臨時総会を開かなくて済んだ。今回は、2年半の工期で契約したが、その間に材料費のアップ、作業員の人件費増等により、約3割の工費増となった。

④施工業者・コンサルタントとの良きコミュニケーションが必要である。

⑤コンサルタント業務を管理委託会社が行える場合は、管理委託会社と契約した方が、種々の面で便利である。工事終了後、長期修繕計画の見直しをコンサルタントにしてもらったが、委託業務の範囲内である為、費用はいらなかった。

⑥コンサルタント会社や施工会社を決める場合、評価はできる限り数値化した方が説明しやすい。     以上 (谷口 記)

[20150517,0712 会報第44,45号に掲載]

コミュニティづくり

リバティパーク枚方は、7棟761戸のマンションで今年築7~9年目を迎えます。自治会は2000年12月に、子供会は2004年6月に、シニア倶楽部(老人会)は2006年2月に発足しました。他に50才以上の女性の親睦団体としての「楽笑会」は、2002年7月に発足しています。    

2004年1月に発表されました改正マンション標準規約では、管理組合の業務の一つとしてコミュニティ形成が入っています。当マンションでは、自治会との意思の疎通が大切と考え、お互いの役員会と理事会に双方から1名ずつ出席することにしています。又、自治会のメイン行事には、理事会からも参加し交流を図っています。  

子供会とシニア倶/楽部(楽笑会を含む)は、自治会の組織となっており、それぞれ、独自で活動もし、自治会行事にも参画します。

   

2年前から、敷地内の樹木に名札をつけることをシニア倶楽部と子供会で春・秋に実施しています。

名札には子供さんのサインを入れ、記念写真を撮り、差し上げています。又、花の苗植えも年2回行っています。但し、名札・苗・肥料・土や道具類は、すべて植栽管理費で支出しています。

 

秋には音楽コンサートを開催しています。これは、身近に音楽が聞けることと、様々な楽器に触れる機会を子供たちに与えることを主たる目的としています。今まで、フルート・フォルクローレ(南米の民族楽器)・フォークギターのコンサートを行いました。毎年異なる音楽を鑑賞していきたいと考えています。

毎年、クリスマスには、エントランスにツリーを飾ります(自治会費負担)。その他として、年末に、マンションのエントランス入口に、少しでも正月気分を出す為に、しめ飾りをしています(管理費負担)。

 

自治会のメイン行事の一つとして、リバティフェスティバルが、毎年10月下旬に開催されており、今年も、第8回リバティフェスティバルが10月25日に行われました。

マンション内の通路や芝生広場を使用し、又、エントランス・会議室も使って、広範囲な場所で行われます。イベント内容は、下記のとおりです。

・チャリティーバザー(住人から自治会へ寄付されたものの販売)

・フリーマーケット(おもちゃ、服、手芸品、文具、家庭用品、植木など)

・ゲーム(エアーサッカー、スーパーボールすくい、射的ゲーム)

・模擬店(から揚げ、串揚げ、ポテト、うどん、おでん、ミスタードーナツ、酒、ジュースなど)

・作品展示発表(書道作品、手芸品、絵画、写真、紙粘土、生け花など)

・災害時食品試食&即売会 

・ビンゴゲーム大会、お楽しみ抽選会、大道芸(手品他)、大正琴演奏会、囲碁大会、お茶会 

参加者は、約1000人で、大変盛況でした。  

今後は、手作りによるイベントも企画する考えです。又、盆おどり大会も、出来れば行いたいと考えています。

    第8回リバティフェスティバル ビンゴゲーム大会

[20081109 会報第5号に掲載]