管理運営の基礎知識と事例

 

会員の実践紹介

■おことわり 内容は記事末尾に記載の時点のものです

ルワージュ・フェルティくずは

[枚方市東山2 総戸数:80戸 棟数:1棟 建築・分譲開始:1996年]

経費削減

当マンション80戸は1996年竣工で26年目に成ります。私が立候補して理事長を担当する事に成り現在3年目です。2017年1月に定年退職で単身赴任の神奈川県藤沢市より帰宅し、2017年5月の第23期定期総会に初めて出席した時、総会運営手順が出来ていない事、議案毎の総会決議がされていない事、管理会社マネージャが総会での区分所有者のご意見を聞き流す態度には驚きました。以前から妻に総会では苦情が出ているが聞き流されている状況を聞いていましたが、実際に出席して組合組織が出来ていない事が確認できました。

ルワージュ・フェルティくずは2018年度の定期総会報告では管理委託契約の記載間違いを指摘しました。実施していない設備点検項目があり管理費を24年間支払っていました。総会質疑での質問に管理会社マネージャが平気で噓の答弁をしたのには驚きました。直ちに管理会社支店長宛に要望書を提出し回答を求めました。来館した支店長にはこれまでの不作為を指摘し、その後の交渉で2019年度から年間で約400万円(税別)の管理委託費削減で合意しました。

2020年度は管理員業務内容見直しで年間134万円(税別)の削減、駐車場地下ピット清掃の見直し年間30万円削減(税別)を実施しました。(計、年間税込み約620万円の管理費削減に成ります)

2020年度は、当管理組合での原始規約(管理会社作成)を標準管理規約に改正を行いました。約6カ月の日時が掛かり、8月だけで11回/月(1回3時間以上)の役員会を開催しました。下書きを含め延べ200時間以上の時間を費やしました。マンション管理士に50万円〜100万円お金を出せばできますが、自主的な管理規約に成りません。

2021年度では立体駐車場の機器点検の一部停止を検討しています。点検費用削減額は、年間36万円(税別)に成ります。駐車場使用アンケート調査によると駐車台数の増加は見込めない事が分かりました。一部停止した設備は将来埋め立てを2022年度総会議案書に提案する事を検討しています。

 

枚管連の活動方針である、自立した管理組合を目指す事には大変興味が有ります。道半ばですが、管理組合が管理会社を通さず工事見積を取る事が出来れば自立に大きく近づく事に気が付きました。

2023年度には大規模修繕工事の実施を考えていますが、管理会社に丸投げをしないためには、工事発注の判断材料のひとつとして、枚管連の賛助会員の受注実績・業務内容情報の充実が重要であると考えています(現在、枚管連ホームページの賛助会員データを整備中です)。

2021年度では私の理事長も3年目になり、区分所有者様の顔も覚えて来ました。管理組合の役員の中では自主管理を進めようというご意見も有りましたが、1年交代の輪番制度だけでは相当ハードルの高い話です。区分所有者様の中でも現役会社員様、自営業者様にはなかなか時間が有りません。私の考えですが自立した管理の理事会運営を目指すのであれば、余裕時間の有る定年退職者様等の力も必要です。

理事会組織を改善するには月1回程度の理事会開催ではこと足りず、日常の連絡調整や専門委員会との分業も視野に入れていくことが必要ではないでしょうか。輪番制度は公平性を保つことはできますが、1年任期の交代だけでは、継続的な自立した管理が難しく、結局は管理会社に頼りがちになります。書類の内容をよく確認せず判を押すだけの理事会では誰が得をするのか考えて頂きたいと思います。無関心、無責任、無知な、管理会社に都合の良い理事会に成っていないか自戒したいところです。

2021年度枚管連第16回通常総会にて役員に選出されました。経験未熟ですが、枚管連役員・会員の皆様のご指導ご鞭撻のほど宜しくお願い致します。新役員としてお役に立てればと微力ながらご支援を行いたいと思います。(理事長 瀬戸良樹)

[20220101 会報第79号に掲載]