管理運営の基礎知識と事例

 

会員の実践紹介

■おことわり 内容は記事末尾に記載の時点のものです

メロディーハイム山田池公園

[枚方市田口山2 総戸数:73 棟数:1 建築・分譲開始年:2000]

管理組合について

当マンションは、2000年3月に竣工した9階建て73戸の小規模なマンションです。近くに大阪府の山田池公園があり、夏の夜にはクワガタが光につられて飛んでくるほどまだまだ自然が多く残っている環境です。

その反面、蚊が多く困っていたので、1昨年から防蚊対策としてマンション内にある水溜まり(会所枡)に脱皮阻害剤と言うのを1ヶ月毎に投入しています。単なる殺虫剤では人体への影響も心配なので、色々さがしたところ、ボウフラが成虫に脱皮するのを食い止めるデミリン錠なるものがある事を知りました。人間には影響ないので安心して散布できます。結果、蚊は半減以上したような感覚です。ムカデも時々出没しますが、これのいい対策方法は見つかっていません。

小さな組織ですから、自治会も含有したような管理組合運営で、生活環境を高めていきたいと考えています。(管理組合役員が自治会役員を兼務しています。)竣工後10年が経過し、大規模修繕に向けた取り組みを始めて行かねばならないと言うのが、現在の課題です。

[20100909 会報第16号に掲載]

経費削減

高圧受電で共用部電気代を半額に!

当マンションは2000年竣工の73戸と言う小規模マンションです。修繕積立金も一度値上げをしていますが、何とか管理経費削減で費用を捻出したいと色々と取り組んでいます。  

昨年秋、一通の封筒が入っており、高圧受電に変更する事によって、管理組合の共用部電気代を半分に削減しませんか?と言う内容でした。

高圧受電に変更すれば電気代が削減できるという事は、枚管連交流会の労住まきのハイツさんのお話で知っていました。しかし、その為には、自前でトランスを保有し、保守管理をしていかねばなりません。素人理事ばかりの集合体である我々管理組合にそれだけの力量があるとは思われません。おいしい話だけれど無理と、二の足を踏んでいました。  

それがチラシによると、めんどうな部分を全て業者が負担してくれて、かつ管理組合の共用部電気代を半減できるとありましたので、さっそくコンタクトを取りました。今回、我々が選択した業者はエフビットコミュニケーションズ(株)と言う通信関連を主体にした会社ですが、電力の高圧受電をマンションに売り込む業務にも新規参入したという会社です。  

業者を選定するにあたって検討した点は、①信頼できる業者か?(騙されているのでは?)②業者が倒産した場合にどうなるのか?③数社からの相見積もりをとる と言う点でした。

①について、最近の収支報告書を取り寄せて利益を確認。ここ数ヶ月で倒産の可能性はないと判断。騙されているかどうかは、よくわからないが、管理組合として資金提供はしていないので失うものはないとしました。

②について、例え倒産しても、電気は関電から供給し続けるので停電の恐れはない。また、トランスを差し押さえられても、重くて簡単に持ち出せるものではない。債権者にとって価値の低いトランスを金に換えるよりも、ビジネスを継続した方がメリットが大きいと考えるはずと判断。

③について、中央電力ともコンタクトし、見積を入手しました。中央電力は、既に枚方近辺でも実績があり、多くのノウハウを蓄積している会社のようです。年間100マンションを高圧化させているという話でした。ただ、削減電気代は少ないと言うディメリットです。  

理事会の決議を経て、昨年3月に臨時総会を開き可決されました。一般決議なので過半数の賛成で決定できますが、大変なのはその後です。居住者全員の関電との契約中止とエフビットとの新規契約書を集めねばなりません。もちろん、この面倒くさい業務は全て業者がしてくれますが、管理組合としてもバックアップをしてあげないと、話は前に進みません。後数人と言う所からの前進が大変です。夜遅くになっても、帰ってきた様子のない家、電話のつながらない家、連絡先の不明な家 等々。  

しかし、5月中旬になってようやく73戸分全てが集まり、6月25日工事と決まりました。工事で大変なのは、朝1時間半と午後1時間の停電が発生するという点です。停電中は、エレベータ、機械式駐車場が使えないのはもちろん、水道や電話(IP)使えない と言う点です。また、停電後にAV機器等の時刻修正が必要になる場合もあります。反面、めったに経験しない停電という状態で、火災報知器のバックアップバッテリーがどの程度持つのか?とか停電時非常ライトの確認 などが行えました。

特に大きなトラブルもなく、無事高圧受電に変更する事が出来、年間約90万円の電気代削減につながると、目論んでいます。これは修繕積立金1,000円/月・戸の値上げ相当です.

皆さんのマンションでも、管理経費削減に色々と取り組んでおられると思います。管理組合として、大きなリスクなしに取組めるコスト削減方法だと思います。唯一のディメリットは、工事の時に停電が発生すると言う点と、3年に1回、保守点検のために30分程度の停電が発生するという事ですが、それに勝る大きなメリットが生まれると感じています。一度ご検討されてはいかがでしょうか?

[20100509 会報第14号に掲載]

枚管連の活動で

枚管連活用術

最近医療の世界で、セカンドオピニオンと言う言葉を聞くようになって来ました。医師との絶対的な信頼関係が無いと、治療がうまくいかない医療の世界でさえ、いくつかの意見を聞いて自分の意思で方向性を決めていくことが重要となってきています。

管理会社からの提案に対して、管理組合として判断をしていくために、セカンドオピニオンとして枚管連からのアドバイスを戴くのは大変有効です。 もちろん、インターネットで調べたり、質問したり、雑誌を調べると言う手段もありますが、それらも調べながら、加えて身近な成功事例として枚管連の諸先輩たちの意見を聞くと言うのは、大変有効と考えています。

私が取っている方法としては、
1) 交流会で聞く
交流会にはなんでも質問の時間があります。そこで疑問点を投げかければ、いくつかの事例を紹介してもらうことができます。ディメリットは、交流会の開催が2ヶ月に一回と言う点です。それまで待てないときは次の手です。


2) ML(メーリングリスト)で聞く
MLで質問すると、1週間ぐらいで数件の返事をいただけます。ディメリットは、アドバイス戴けるのはメールを使っている会員に限定されると言う点です。


即効性が求められる場合は、
3) 直接電話でアドバイスを求める
と言う方法です。交流会等で意見を述べられている方の名前を覚えておき、会員名簿を頼りに当たって砕けろ式で直接電話をします。幸い枚管連の先輩方は、いい人が多いので、快く対応いただけています。ディメリットは、最初の電話に勇気が要る事ですが、総会後の懇親会などで挨拶をしておくと気が楽になります。


その他として、
4) 枚管連HPで調べる
と言うのもあります。過去の会報に載せられた先 輩たちの事例や、アドバイスも載せられていますので、質問する前にまず調べてみると言うのも必要でしょう。


築13年を経過した昨年に大規模修繕工事を実施しました。危うくコンサルタント主導らしい(?)談合に呑み込まれそうだったのを、何とかのがれてリーズナブルな費用で実施できたのは枚管連のおかげだと思っています。また、今年は1年目のアフター点検でしたが、チェックポイントをアドバイスいただけたので、1年ぐらいでは劣化も無いだろうと言う甘い安心感はもっての他と言う事も学びました。利害関係のない第3者的アドバイスはかけがえのないものです。(津田 記)

[20140910 会報第40号に掲載]