管理運営の基礎知識と事例

 

会員の実践紹介

■おことわり 内容は記事末尾に記載の時点のものです

メロディハイム楠葉5番館

[枚方市町楠葉1 総戸数:34戸 棟数:1棟 建築・分譲開始:2000年]

管理組合について

京阪くずは駅から徒歩5分にある34戸の枚管連加入では最少規模の「かわいいマンション」です。

それでも2000年の分譲当時は駅前には10階建てがなく、PRパンフレットに「くずは駅前のランドマーク(目印)マンション」との文字が躍っていました。しかし、数年後に42階建ての「くずはタワーシティ」がそばにそびえ、それまでの「ひまわり」が「月見草」に一変しています。

周辺には「くずはモール」をはじめとする商業施設や病院などが揃っており、住環境に恵まれています。また、ゴルフシューズを履いたまま、コースに行ける距離に「くずはパブリック・ゴルフ・コース」があります。

「小さいながらも楽しい我が家」を目指して、夏は「七夕祭り」、冬は「クリスマス会」などを催し、コミュニティー形成に力を入れています。近づく1回目の大規模修繕工事に向け、枚管連からの情報を生かすとともに、先輩組合の経験や教訓を学び、「焦らず、抜かりなく」準備を進めたいと考えています。(片山 記)

[20110308 会報第7号に掲載]

経費削減

メロディーハイム楠葉5番館「35%削減への道」

今回はメロディーハイム楠葉5番館。2000年末分譲開始の34世帯の小規模マンションです。

2007年の理事会で管理コスト削減に本格的に取り組み、年額で190万円(約35%)の削減を実現しました。理事長にポイントを絞って聞くスタイルで紹介します。

問 コスト削減に取り組むきっかけは?

答 6年間の管理費決算を見ると、「毎年黒字で繰越金が発生している」ものでした。ところが、機械式駐車場の使用料を「全額、管理費支出に充てている」ことが判明しました。また、「駐車場独自の長期修繕計画」も存在せず、建物全体の長期修繕計画にも含まれていませんでした。

問 機械式駐車場の修繕費用・問題点は?

答 結論から言えば、「1台当たり月額8,000円~1万円の維持・修繕費が必要」なことです。この経費を除けば管理費に回す余裕はほとんどなく、管理費収入(年間約400万円)だけでの会計では、「実質的に大幅赤字(年間約300万円)」であることが分かりました。それを駐車場収入(年間約380万円前後)で実質的には補填していたのです。

理事会では「このまま放置しておくと将来、大変な事態を招く恐れがある」との認識で役員が一致し、本格的な作業に入りました。そこで、「ひとまず固定的なコストを優先して見直す」ことに照準を定めました。                                

削減データ -年間費用-  [単位:円]

    見直し前  見直し後          

    5,459,580 ⇒ 3,530,430 (▲1,929,150)

                  削減率:35%

問 具体的な取り組みと注意点は?

答 理事会内に「コスト見直し委員会」を立ち上げ、現状の管理コストの点検を行いました。①役員の意志統一②徹底した情報収集③入居者への情報公開などに心掛けました。例えば、入居者には「管理コストの現状と問題点」と題した解説書(A4版8ページ)を配布しました。管理会社をはじめ業者のリストアップなどを行い、現在の契約業者には「希望改定価格」、新規業者には「希望価格」を提示して交渉に臨みました。

問 希望価格の算出方式は?

答 書籍やネットで相場観を養いました。また、他のマンションの定期大会決算書なども参考にしました。さらに近畿マンション管理士協会(電話番号:06-6242-2666)の無料診断も受け、「これなら受ける業者があるはずだ」との数字を算出しました。書籍では「マンション管理はこうして見直しなさい」(ダイヤモンド社1470円)などが参考になりました。

問 管理会社・保守点検業者との関係は?

答 「管理会社・保守点検業者の変更もありうる」との姿勢で取り組みましたが、結果的には管理会社は変更しませんでした。希望改定価格に「ほぼ満額回答」だったからです。保守点検では、「エレベーター」・「自動ドア」は業者を変更しました。「機械式駐車場」は従来の業者の「友好会社」と契約を結ぶことで、コストを大幅に下げることができました。

[20080706 会報第4号に掲載]

コミュニティづくり

「やったー!」「取れたよ」――。 エントランスに元気な声が響きわたる。「もう少し右だよ」との親の声で銃の向きを少し変える子供たち。6月末に開催された「5番館七夕祭り」での一コマだ。狭いエントランスに40人以上がひしめきあっている。射的、コイン落とし、ヨーヨー釣り、輪投げなどを次々と楽しむ。子供だけでなく大人も童心に返って真剣に取り組んでいる。

「次は『花を咲かせ隊』です。受付で渡されたカード番号の鉢と苗をもらってください」とイベント担当者が声を掛ける。参加者全員に鉢、土、苗などが割り当てられ、グループで協力して作業に当たる。

マリーゴールド、ベゴニア、ケイトウなど10種類以上の花鉢が完成していく。

「きれいにできたね」とパートナーである小学2年生の女の子を称える50代の女性。中には直前にタネから育てた百日草の苗や、おじぎ草のタネをまいたばかりの鉢もある。花の名前のプレートを挿した17鉢が次々と駐輪場通路横の壁などに掛けられていく。子供たちが交替で「しっかり育ってほしい」との願いを込めてやさしく水をやる。

「花を咲かせ隊」の一コマ


メロディーハイム楠葉5番館は、京阪くずは駅から徒歩5分にある2000年末分譲の34戸の小規模マンション。昨年から入居者に委員を募り「コミュニティー形成委員会」を設置し、「七夕祭り」「クリスマス会」などを開催している。小規模のため集会場がなく、居住者の交流の場がほとんどないのを少しでも改善したいとの思いからだ。

昨年5月、エントランスの一角にテーブルとイスを置き、「コミュニティーコーナー」を設置した。マジックや折り紙、バルーンアートなどの講習に使うほか理事会や小学生の宿題の場にもなっている。「すべて入居者の手作りイベントですよ」と甲斐雄次理事長。「大人の参加者が増えるイベント開催が課題です」と話している。

[20090705 会報第9号に掲載]