管理運営の基礎知識と事例

 

会員の実践紹介

■おことわり 内容は記事末尾に記載の時点のものです

メロディーフォレスタ枚方長尾

[枚方市長尾元町2 総戸数:178戸 棟数:1棟 建築・分譲開始:2006年]

管理組合について

JR学研都市線長尾駅 徒歩12分の、生まれて3.5年のヨチヨチ歩きのマンションです(2006年3月末定礎)。また、管理組合も同じくまだ3年にもなりませんが、当初からマンションの安心・安全・環境保全・付加価値維持をモットーに活動してまいりました。その為にマンションの不備・問題点を洗い出し、事業主に追加改善をお願いし、具現化してまいりました。今年5月の総会後、与えられた管理費から我々が管理する適正価格の管理費を決めるべく、購買担当理事を設け、既存各契約の価格交渉を始め、また、これからのことを考えた適正な修繕積立金を決める為に、総会議案として修繕積立金検討委員会設置の提案を行い、活動を始めました。

別途、非常に重要なことはマンション内コミュニティーのレベルアップだと思っておりますので、自治会と協力して具現化していきたいと思っております。

[20091108 会報第11号に掲載]

経費削減

管理組合主体で一から金額査定

メロディーフォレスタ枚方長尾、178区分所有者、11F建て構成です。分譲マンションをよくご存じの方から初めてのマンション生活の方、といろいろな方の集まりで2006年4月、生活が始まりました。

半年後、管理組合が設立、当初は建物の不備で事業主と戦争。2007年になって、管理費、修繕積立金の全てに関して疑問。誰がこれ等の金額を決めたのか? 区分所有者誰もが価格決定段階において携わっていない。

管理組合主体で一から金額査定を行い、われわれの決定価格にする必要がある。でもどうやっていいのか解らない。とにかく今の業者に値引きをお願いしようということになる。2008年春に主だった業者に値引きのお願い書を発送し、価格交渉をおこなう。

結果は下記のとおり。                              

★2008年10月実績(年額)

①管理委託費(8.5%レス)

②エレベーター保守費(10%レス)

③ゴミドラム保守費(20%レス)

仕様変更(*)及び業者変更(*1)

④ロボットゲート保守費(*)(26%レス)

⑤水景設備保守費(*)(25%レス)

⑥雨水貯留槽清掃費(*1)(52%レス)

⑦植栽費(*1)(30%レス)

上記合計額:¥1,864,020 (¥16,962,400 →¥15,098,380)

これらからハッキリしたことは、業者変更の場合は値引き率が高いが、当初の業者は、管理会社と縁深い会社でありコントロールされた値引きしか提示しない(出来ない)様に感じられた。業界構造がよく理解出来ていない状態での交渉結果でした。

その後、枚管連に入会。入会により先輩会員の色々な実績談を聞く機会が出来た。これらがその後の実績に繋がる事になる。

2009年秋に経費削減委員会立ち上げと経費削減コンサルタント採用を次期定期総会議案とすることを管理組合で決定。

2010年5月総会で承認を得て経費削減委員会を立ち上げ、枚管連より紹介のコンサルタントと1年契約(コンサルは枚管連のメンバーでもある)。経費削減委員は公募しました。結果、管理組合理事長、理事3人、公募者1名の計5人とコンサルの計6人で8月より実質スタートしました。

1)管理費会計、修繕積立金各会計詳細からコンサルに現状分析してもらい、これをベースに削減項目を、管理委託費、エレベーター保守費、雑排水管清掃費、コピー機費用、エレベーターマット費用、に絞る。

2)管理委託費については委託費詳細を確認し、変更すべきものは替える。①管理人の勤務体制変更 ②クリーンスタッフの勤務体制変更

3)仕様変更後の管理委託詳細に基づき、委員会で各項目希望価格を決定し、10管理会社に見積と提案を依頼する。 意外だったのは、われわれの算出希望価格を下回った会社が多かったことです。

4)その後、各管理会社から委員会にて説明会を実施してもらい、2社に絞り込む。

5)2010年3月、管理会社2社より住民説明会実施。管理組合にて最終1社を決定する旨の報告。(結果、管理会社は変わらず)

6)5月の定期総会に議案提出。

7)管理委託費は¥12,222,000→¥8,661,864(30%レス)。エレベーター保守費は¥1,222,200→¥1,121,400(8%レス)。雑排水管清掃については1回/2年を検討中。 コピー機は機種変更、購入で8万円/年ダウン、エレベーターマットは業者変更で2.5万円/年ダウンとなりました。

今回、これだけの実績を出せた大きな理由は、①管理組合のやりとおす意気込み、②我々目線のコンサルの存在、③枚管連交流会テーマをはじめとする資料と先輩会員の実績話等のご指導、と思います。(村松 記)

         

[20120108,0309 会報第24,25号に掲載]

枚管連の活動で

弊管理組合が枚管連と出会ったのは3年前、理事が菅原公民館にあった会報<マンション枚方通信>を持ち帰り、理事会で紹介した時でした。

管理組合が発足して1年少しの時で、それまでは管理会社主導でいろいろ教えてもらっていました。

ただ大きな疑問は我々が発注する全てが、我々が価格決定に全く絡んでいない事への不思議と価格の妥当性への懐疑が大きく膨らんでいる時でもあった為、すぐさま厚かましく、枚管連理事会、交流会に参加させていただき、入会させていただきました。

当時、理事会・交流会に参加させていただいた時の感想は、すこぶるアカデミックな会で、管理会社に支配されている管理組合に情報を提供したいという熱い思いを感じた事、また会費は安く、言い過ぎではあるが会運営の経済感覚は欠如していると感じた次第です。(ボランティア過ぎるという感)

その後、弊マンションの経費を我々自身で査定しようという事になったが、我々自身だけでは具体的にすすめる事が困難と判断し、我々目線で指導してくれるコンサルタントを枚管連より、会員でもある片山さんを紹介して頂き、コンサルタント契約を結び、弊マンション内に経費削減委員会を発足させ、昨年8月より6ヶ月間集中して経費査定を行いました。結果、大幅な削減を達成いたしました。

これを可能せしめた大きな理由は、①削減委員会の真剣度合い、②我々目線の強力なリーダーシップのあるコンサルの存在、③枚管連から頂いた種々の交流会テーマを始めとする情報、④経費削減を成し遂げた先輩会員からのご指導、であったと思っております。これからもお世話になります。(村松 記)

[20110904 会報第22号に掲載]