管理運営の基礎知識と事例

 

会員の実践紹介

■おことわり 内容は記事末尾に記載の時点のものです

グランフィーネ枚方長尾

[枚方市長尾谷町2 総戸数:192戸 棟数:1棟 建築・分譲開始:1998年]

管理組合について

当マンションは長尾谷町というその名のとおり、坂の途中に立つマンションの為、上階に行くほどとても見晴らしのいいマンションです。大阪平野を眼下に生駒山や梅田のスカイビルまで見え、夏にはバルコニーからいろいろな所の花火大会が見られます。

近くには生協コープやTSUTAYA、また各医院も多くあり、生活するにはとても便利な環境にあります。

現在は大規模修繕を控えていて、管理組合や委員会を中心に悪戦苦闘していますが、これを乗り越える事で、さなぎが蝶になる様に美しいマンションに生まれ変わる事を願っています。            

[20100307 会報第13号に掲載]

大規模修繕

これから初めての大規模修繕工事を行うという管理組合の為に!

まず、修繕委員会はありますか。 工事の予定が3年以上先であれば、ぼちぼち作り始めましょう。

最近の傾向として、築12年を経過すると工事を始めるようです。

管理組合は、「枚方マンション管理組合連合会(略称:枚管連)」に加入していますか。加入していなければ、直ちに臨時総会で加入を決めましょう。勿論、「枚管連」の何たるかを全組合員に説明を。

同時に、全組合員に「修繕委員会の設立と修繕委員の募集」を呼びかけます。内容は「建築関係に詳しい方、建築士等の資格をお持ちの方、マンションの修繕に興味のある方は応募して下さい」です。声をかけても誰も応募がなければ、理事会で相談し、「総会で鋭い質問をしてたあの人やったらやってくれそうだ」という人を幹部が訪問して御願いして下さい。委員は、2桁は必要です。応募に応じてくれた人が、年金受給者と現役の半々なら最高です。

委員会を日曜日の夜や土・日・祝に連続というと、 仕事や各種行事、家族孝行もあり、現役は続きません。ただ、大規模修繕工事を9月からやるとすれば、監理者(コンサルタント)と管理組合(修繕委員会)の会議は多くなります。私達の場合、4月末から5月末の1月だけで8回の会議を行いました。 しかも長時間です。やはり、素人集団ですので、「ああでもない、こうでもない」の議論になります。しかし、委員の皆さんは本当によくやって頂きました。

都合の悪い日は誰でもあります。それを踏まえて、定期的に会議はきちんと開きましょう。委員だけで飲み会もやればいいと思います。

さて、大規模修繕となると管理会社が「ぼちぼち建物劣化診断を。そろそろ築10年なので大規模修繕を」といって来ます。「建物診断もさることながら、大規模修繕工事の総額は幾ら位?」と聞くと、大事な私達の修繕積立金合計額と同じでした。管理組合の貯金の残高を知っている管理会社とはきちんとけじめをつけておきましょう。

白紙委任は絶対駄目です。管理組合の印鑑を管理会社に預けてはいませんよね。「枚管連」に加入していたお蔭で学習会や交流会で少しは勉強をしており、「うーん、忙しくなるけど、やっぱりコンサルタントを探して修繕委員会で大規模修繕を頑張らねば」と思いました。

委員会で「工事はコンサルタント指導による設計監理方式で行う」ことを決めました。「管理会社がコンサルタントというのも無理があるなあ。それなら建物の所有者、施工者ともに対等で話が出来るNPOなんかはどうだろうか。あくまで主導権は管理組合にある」と考え、自分達でコンサルタント選びに動きました。

各種HPから4法人を選び出してお願いしました。現場確認や見積書やプレゼンテーションで、そのコンサルタントが私達の方を向いてくれているのかどうかを見極めることは大事なことです。立ち会いは必ず複数でやりましょう。出来れば、多くの委員が参加出来る土・日曜日がいいでしょう。名刺で資格(1級建築士等)を確認することも大事です。委員長は名刺を作って下さい。

営業部員だけが来るところもあります。確認時間・場所もまちまちです。私達のマンションは11階建ですが、まるで事前に決めたかのように、屋上・11階・10階・2階・駐車場だけ見て帰るというのが殆どでした。その中で、「2人とも1級建築士。2時間40分かけて、屋上から各階を全て歩いて調査と写真撮影」。やはり、これ位は当然でしょう。選考に当たって、見積書の数字が間違っている法人は問題外です。選定で漏れた3法人に対しては、理事長名で「コンサルタントのお断り」文を送付しましょう。総会において、「大規模修繕工事に係るコンサルティング業務等発注承認」を上程し、組合員の承認を得ることも必要です。修繕委員会設置細則も承認が必要です。

施工業者の選定では、コンサルタントの協力を得て、「大規模修繕工事見積参加の公募」を実施したところ、17法人が応募。公募に応じた法人のプロフィールから7法人を選定し、現場調査を行いました。

その結果をコンサルタントが検討資料として作成し、委員全員が精読、検討し、4法人に絞り込み。さらに時間をかけて質問表を作り、慎重なヒアリングを行い、施工業者を決定しました。公募から最終決定までは約4ヶ月かかりました。この間、委員は出ずっぱりでしたが、本当に奮闘して頂きました。併せて、管理会社からも「集会室は大規模修繕工事のための会議が行われるとのことなので、土・日曜日の組合員の使用を遠慮してもらっています」との配慮もありました。沢山の方々の協力で、大規模修繕工事が9月に始まり、台風の被害も一切なくて、6か月後の2月に無事終了しました。

以上、簡単に書きました。詳しいことがお聞きになりたい方は是非お声をおかけ下さい。 (國分 記)

[20120908,1110,20130114 会報第28-30号に掲載]

コミュニティづくり

グランフィーネ枚方長尾は築10年過ぎのマンションで、世帯的には小学生くらいのお子様がおられる家庭が多いので、季節のイベント時期には子供の交流をはかる為、七夕やクリスマスの時期等に、笹にたんざくの飾り付けやツリーの飾り付けなどを行っています。

また、そういった時を利用して、集会室の開放や、マンション内のマナーやルールをクイズ形式にして、子供たちに楽しく、またわかりやすく教えるようにもしています。

また、子供たちと一緒に植栽の苗木を植樹して、マンション内の植物の大切さも伝えています。

[20091107 会報第11号に掲載]

枚管連の活動で

2011年2月に無事当マンションの第1回目大規模修繕工事が完了しました。管理組合として満足のいく大規模修繕工事を終えることができましたのも枚管連に入会させて頂き、大規模修繕工事に対する様々な情報や知識を先輩諸氏から伝授していただいた賜物だと感じております。  

2007年5月に枚管連へ入会してから当マンションの大規模修繕工事への準備が本格的に始動しました。とは言え右も左もわからない中手探り状態で進んで来ましたが、枚管連へ入会していたからこそ交流会や勉強会、個別相談などを通じて大きく方向性を誤らず、また「自分たちのマンションは自分たちでケアして行こう。」という自覚も管理組合の中に芽生えて来たように感じる今日この頃です。  

今後は日々の管理組合業務や管理組合運営の問題点を洗い出し、より良いマンション生活を住民の方々とともに創って行こうと考えております。

その点でも枚管連会員の経験に基づく有意義な情報はきっとこれからも役立つことと確信しております。(谷 記)

[20110512 会報第20号に掲載]