管理運営の基礎知識と事例

 

会員の実践紹介

■おことわり 内容は記事末尾に記載の時点のものです

藤阪パークハイツ

[枚方市長尾谷町3 総戸数:83戸 棟数:3棟 建築・分譲開始:1979年]

管理会社変更

-管理会社は優秀なパートナーになれる?-

分譲当時から26年間付き合って来た管理会社を変更しました。

何も分からないまま理事長を引き受け、管理組合の目を通して管理会社を眺めることが出来ました。永年の付き合いで、組合員も管理とはこんなものかとの思いがありました。

よく観察すると、全て管理員任せで、フロントは毎月の理事会に出席して、何も発言することなく半日ほど付き合って帰って行きます。戸数が少ない為、ほかに人を雇うわけでなく、管理員は清掃を含めた一切の仕事を一人で賄います。ただ殆んど一日中部屋にいてテレビの番人みたいだ。植栽の水をやる作業は、自分の席から窓を開けて自分は椅子に腰掛けて部屋の中からザアザアとやる。当然その部分しか樹木は水を飲めない。雑草を引き抜くのが面倒な為、除草剤を買ってきて撒く。その為、樹木まで枯れてしまう。5時までが勤務なのに、5分前にはもう居ない。理事長が本来扱う駐車場の契約を勝手に判を押す。

遂にたまりかねて会社に文句を言ったら、「分かりました」とすぐに管理員を交代させた。しかし、フロントマンは相変わらず指導をしないばかりか、私生活が忙しくろくに顔も出さない。滞納者のことで相談をしたら、「インターネットで調べたらどうですか」ときた。

遂に管理会社を替える腹を決めました。

管理会社には、デベロッパー系・ゼネコン系・独立系があることが分かりました。理事会では、独立系を推す声が多く、4社を選び見積を徴収しました。相談したり評価する基準もない為、取りあえず一番安い業者に決めて、臨時総会を招集して管理会社の変更を行いました。この作業には約2ヶ月半かけました。平成18年の9月の出来事です。

新しい管理会社は、前回より約15%ほど安くなりました。管理組合について、又、管理会社のあり方について様々な勉強を始めました。管理会社はどこまでも利益を追求します。企業ですからやむを得ないでしょう。管理組合はサービスの提供を受ける方ですから、当然綱引きはあります。何処でいかに折り合いをつけるか? 理事の交代の時十分注意が必要ですね。

期を同じくして枚管連に参加しました。交流会等を通して他所の運営を知ることが出来ました。自分達の選択が本当に正しかったのか? 枚管連の研究テーマ「管理費の節減」の際、我が管理組合も徹底して経費の洗い直しに取り組みました。平成21年9月からのスタートです。全ての経費を洗い直し、管理会社にも値引きを要請し、全体として管理費を大幅に削減しました(詳細は枚管連会報のマンション枚方通信16&17号に掲載済)。

マンション管理の良し悪しの判断基準は、8割方管理員の働きぶりで決定すると思います。現在の管理員氏は、住人にも評判がよく、安心して業務を任せています。(瀬戸山 記)

[20110703,0904 会報第21,22号に掲載]

経費削減

当マンションは、1979年分譲、戸数83戸、団地型4階建て(一部5階)の3棟、大規模修繕の実施は過去2回(直近は平成17年)、平成18年管理会社交代 といったプロフィールです。

藤阪パークハイツ管理組合が、平成21年12月~22年4月に実施した、管理費削減に至る経緯と取り組み内容を、以下に紹介させていただきます。

1.経緯① 平成16年国土交通省の指導に基づき、それまで管理費に計上していた駐車場料金を修繕積立金に組み入れる様、規約改正を総会に提案し、承認を得た。これにより修繕積立金は増加したものの、必然的に管理費が不足した。

2.経緯② 管理費の出費の内、固定的に発生する金額は1,140万円を要し、更に予備費を含む流動経費95万円を計上して合計額1,235万円が支出合計となる(年額)。これに対して収入見込み額は、平均 969万円で差し引き 266万円が赤字計上となる。

3.経緯③ 管理費会計の赤字計上を解消するべく、平成21年の総会で規約を改正して赤字の補填を駐車場料金より行なう様決めた。管理費の赤字は、過去の積立額により直ちに発生するものではないが、必ずその時は来る。修繕積立金の額が減少することにより長期修繕計画の見直しが必要になる。

4.経緯④ 平成21年枚管連の「管理費のコスト検討」を行った際、枚管連マンション管理士による管理コストの簡易診断を願った。その際の指摘事項で、近い将来の管理費値上げを検討すべきであること、コストの削減はできる余地がある、との指摘を受けた。

5.経緯⑤ 各戸の管理費の負担額の検討、当該マンションの管理費負担は戸当たり平均4,340円であり、本来7,000円位が妥当だろうとの指摘も受けていた。更に、管理会社への支払いも今一度検討すべきであろうとのことであった。

6.管理費の負担額の検討  各区分所有者の高齢化を考慮して値上げの賛同を得るには相当のエネルギーが必要。今回は見送る。管理会社との契約内容を検討した。管理会社への支払いの内、大半を占めるのは管理員経費である。更に、建物管理、給排水設備管理、消防設備、雑排水管の清掃等がある。

7.管理会社との交渉

仕様の変更による価格の引き下げを検討。  

①前述の通り管理員の人件費が高い!

現行、通勤1名、勤務時間9時~17時、休日:日・祝・夏季2日年末年始4日、週40時間勤務。これを勤務時間10時~17時、休日:土日・祝・夏季2日年末年始4日、週30時間勤務に変更する。これにより、月額206,400円が158,000円となり、48,400円の減額。

②給排水管清掃毎年全戸に実施、果して必要か?平成22年1月24日、NPO集合住宅改善センター&大阪市立住まい情報センター主催のセミナーに参加。その際、排水管の清掃は不要との見解であった。さらに、出入りの設備業者も1年に1度は不要との見解。又、管理会社も過去のセミナーで清掃は殆ど必要ないとの見解。以上のことから、給排水管清掃1年に1度実施:月額換算17,300円を、2年に1度に変更。月額8,650円となり、8,650円の減額。

③建物管理費:月額21,000円を値引き10,000円

④事務管理費:月額95,000円を値引き4,000円

以上①~④の取り組み(仕様変更・値引き)により、管理会社への支払い月額348,000円を274,650円とし、消費税計上で年間924,216円の削減。

8. 損害保険の検討

火災保険の特約で地震保険に加入しているが、かなり高い。世間の見解ではあまり有効ではない。

保険会社の見解を求めた結果、「集めた保険料は右から左に国庫に納入している。地震はいつおこるか分からないが、国は原資がなかったら支払いできない。保険会社としてあまり勧められない」とのこと。これより、解約すべきの結論とし、年間で262,736円の削減。

9.費用の削減

管理会社への支払いより924,216円、地震保険料262,736円で、合計1,186,952円が年間削減額となった。

10.今後の課題

①管理費の赤字は、金額は減少しても相変わらず解消されない危うい運営になる。そのため更なる見直しが必要となる。

②区分所有者が負担する管理費は、上げ幅は考慮しても、若干の値上げは必要となろう。

③最後の切り札は修繕積立金からの転用となる。今までの繰越金を使い果たし不足金が生じた際、総会での承認事項とする。

④駐車場料金は、近隣の相場に合わせて整合性を図る検討の必要がある。

⑤大規模修繕についての検討。1回目の施工は戸当たり約93万円(仮設工事等に無駄が多く参考にならない)。2回目は戸当たり約69万円で済んでいる。3回目は戸当たり100~110万円位が必要と推測する。現状では資金に不安はない。

⑥いずれにしても、毎年1度は理事会、長期修繕検討会等で検討する必要がある。

[20100909,1103 会報第16,17号に掲載]

大規模修繕

―大規模修繕工事に思うこと―

平成17年の4月某日。或る日何気なく掲示版を見ていたら、「大規模修繕工事の検討委員会」を立ち上げる為のメンバー募集とある。建築工事に関しては全くの素人であるが、面白そうだし野次馬根性もあり応募した。入居したのが平成13年の6月、朝6時に家を出て夜8時に帰る毎日、顔を知っている人は殆どいない。それでも心が動いた。

そもそも大規模修繕のことも全く知らないままの参加であった。技術的な事は暗いので広報を担当させて頂いた。その時初めて、我がマンションは築26年目であること、今回は2回目である事を知った。

修繕工事の前に各区分所有者にアンケートを求め、傷み具合を自分の目で確かめて貰った。業者が決まってまだ着工までの間に、最上階のお宅で 雨漏りがするとの連絡を受けて、屋上に上がった。

前回の築12年目の際の大規模修繕の防水シートが、かなり傷んでところどころ破れている。確かに保証期間は10年の契約であるが、更に2年経つと、かくも惨めな姿になるものかと唖然とした。

ともかく委員会のメンバーには沢山の方に参画して頂く、特に女性のメンバーの参加を切望します。豊かな感性と色彩感覚などは男では及びません。

すべからく停滞の原因は、区分所有者の無関心から来るものですから、広報活動が大切でしょう。一度じゃだめ、二度三度懲りずに続けて行きましょう。集会を開いてみんなの意見を出来るだけ聞いて、修繕工事をダシにして、コミュニティの形成を図りましょう。(瀬戸山 記)

[20101103 会報第17号に掲載]

コミュニティづくり

我が団地には、組織として存在するのは自治会と子ども会しかありません。30年前の入居時には子どもが小さいなどの事情で比較的付き合いも頻繁に行なわれたことでしょう。今の時代の象徴で、我がマンションも少子高齢化が進み、ご近所との付き合いが希薄になりつつあります。

しかし、この度自治会の役員を1年間担当して思うに、中々捨てたものではないと思います。同じ住人でありながら殆ど会話の無かった人が、役員という共通の目的のため極自然に話ができ、いつの間にか絆ができていました。

組織だけでなく、お互いが相手を認めて声をかける習慣をつけるだけでも、充分コミュニケーションは取れることを実感しました。「先ず自分から声をかける」、例え相手が知らん振りをしていても懲りずに続けることが大事だと痛感しました。さあ、始めましょう。 「こんにちは」「おはようございます」

[20090904 会報第10号に掲載]