■マンションの修繕は良い業者・適正な費用で
― 経験とデータを持ちよって 第23回交流会 ―

 枚管連は、2月28日にリバティパーク枚方において、会
員31名が出席し定例交流会を開催しました。
「共通テーマ:各種工事の費用と施工業者」
 マンションの寿命は建物と設備が適切に維持管理されて
いるかどうかで大きく変わります。組合員が負担する修繕
積立金の額は修繕工事が適正な金額で実施されているか
どうかで決まります。各会員の過去12年間のすべての大
型工事の工事種目、基本仕様、工事費、施工業者、コンサ
ルタントの調査結果が配布され、各会員が報告し、意見交
換しました。いくつかのポイントを紹介します。
@管理組合が主体となることが要
 競争原理が働いてよい工事を適正な費用で行うようにす
ることがポイントです。管理会社に全て任せるのは高い工
事を覚悟する必要があります。コンサルタントを使う場合で
も施工業者に直接発注する場合でも、管理組合はいくらの
費用で、誰を、どのように使うか、を判断しなければなりま
せん。輪番制の理事会だけでは大型工事の監理は難しい
ので、修繕委員会のような専門委員会を公募し、理事会か
らも参加して取り組みます。組合員の意見を汲み上げ、住
民を巻き込んで取り組むことが望ましい姿でしょう。
Aまずコンサルタント選びから
 小型マンションなどでは直接複数の施工業者に提案を募
集して施工業者を決める場合もあります。一般的には、ま
ずコンサルタントを、複数の候補の中から選びます。工事
の為の仕様書や図面の作成、業者への見積依頼書の作
成と現地説明、見積比較表作成、工事監理などの仕事を
依頼します。
B施工業者選びでは
 見積金額が低いことは重要な評価項目ですが、要求さ
れている工事内容を的確に把握していること、工事を遂
行する技術力、現場管理力、下請業者の手配力、アフタ
ーサービスの体制、企業倒産のリスクなどを総合的に判
断します。そのためには見積書だけでなく評価に必要な
いろいろな資料も提出してもらいます。書類審査だけでな
く現場代理人のヒアリングも有益です。
C工事中の役割は
 工事が進むと予定外のことが起こり、仕様変更や工程
変更に適切に対応する必要があります。コンサルタントの
判断に頼ることだけでなく、住民との対応など管理組合が
判断、調整すべきがたくさん出てきます。修繕委員会が
中心になり理事会の判断を求めながら工事監理する必要
があります。仮にそれも含めて丸投げすれば高い工事費
になってしまいます。
2009.03.08 広報7号に掲載