労住まきのハイツ

 
年間 965万円 削減!
 今回は、3番バッター、労住まきのハイツです。
今まで同様、Q&A形式で進めていきます。
 どのような経費削減実績がありますか?
 年間合計で965万円です。(内訳は、「削減デ
ータ」参照)
 
 経費削減に取り組んだきっかけは何ですか?
 会報で今まで紹介されたリバティパーク枚方は入
居開始後3年目で、メロディーハイム樟葉5番館は7年
目でそれぞれ大きな成果をあげています。毎年の
管理費の無駄使いは早く改善するほど効果が大き
いのです。しかし労住まきのハイツでは24年間お
任せ管理でやってきたため適正な管理がされず、
2回目の大規模修繕工事ができなくなり、やっと自
主的な管理組合になる取り組みが始まりました。そ
の2年目に、“手強い管理組合”を目指して、管理
委託費をはじめ各種契約の更新時期に見直し交
渉を開始しました。
 
 交渉はどのように、またどのような工夫をしまし
たか?  
 その当時は枚管連もなく世間相場がどの程度
かということも分かりませんでした。委託契約ごと
に、作業項目と内容、数量と単価などの明細の説
明を求め、過去の記録を調べて実際の作業との食
い違いを問いました。交渉に当たっては一方的に
削減を迫るのではなく、話し合って互いに譲れる
点を探りました。誠意ある対応が感じられなければ
業者を替える方針で臨みました。結果的に業者を
替えたのは消防設備点検業者だけでした。  
                             
  「 削減データ 」 労住まきのハイツ    
    −年間費用削減分− [ 単位 : 万円 ]  
  管理委託費(1999年度、2002年度他):▲505
  エレベータ保守費(1999年度):       ▲  94
  消防設備点検費(1999年度):       ▲  30
  給排水設備洗浄費(1999年度):    ▲   6
  共用電力費(1999〜2007年度):     ▲330
                    合計:  ▲965
    ※年度は削減に取り組んだ年度です。  
                             
 
 管理委託費ではどのような交渉をしましたか?
 1999年度に過去の管理業務の記録を調べ委
託管理費明細と比較しました。実態の伴っていない
費目は削りました。例えば本社事務の実態がなく
ほとんどが現場の管理人任せで、管理人業務では
本社の指導がなくムダがありました。2002年度に
は基幹事務の決算書及び予算書作成を管理組合
側に引き取り作成補助に変更し、長期修繕計画作
成と大規模修繕を除く修繕の企画・実施を管理組
合が指示した場合に限定しました。また清掃員4人
の勤務時間を作業量に合わせて減らしました。(清
掃員作業時間はその後少し増やしました。)
   
 なぜ消防設備点検業者を替えたのですか?
 勉強不足の管理組合をよいことに過剰なまで
の補修履歴が判明し、さらに価格明細の説明をし
なかったためです。業務内容を見直し契約先を変
更しました。
 
 給排水設備の洗浄費については?
 料金値下げは小幅ですが、保守面のフルカバ
ーを確約させました。2007年度に給排水管の全
面更新工事をしましたが、それ以前は給排水管の
詰まりや漏水が増えた時期もあり夜間休日でも迅
速に対応してもらっています。住民にも呼びかけ、
“毎年全住戸の洗浄をする”ことにして排水管トラ
ブルが減った経験があります。
 
 25年使ってきたエレベータの保守点検費を値
   下げできたのは何故?
 京滋管対協から独立系業者の情報も聞いて
いたので強気で交渉しましたが、フルメンテナンス
契約のまま値下げに応じてくれました。安全性に
は問題がないことを確認して保守点検回数を月2
回から1回に減らしました。メーカー系の相手業者
は多分、すぐにでもエレベータの改修/更新をする
と考えていたのでしょう。それから10年近く使って
きましてそろそろ更新の時期がきたと判断してい
ます。
     
 共用電力費の削減はどんな内容ですか?
 共用電力は管理組合が高圧受電しています。
関西電力がデマンド方式の料金を導入したときに
契約種別を変更し、その後も関西電力の料金制度
の変更に合わせて業務用季節別契約、業務用季
節別時間帯契約に変更しました。
 また、共用部照明を一新して効率向上し、及び高
架水槽方式を廃止し給水ポンプを小容量に変更し
た結果、それぞれ20万円ずつ削減できました。
     
 この取り組みをどのように評価しますか?
 かなりの成果をあげることができて、当たり前
のことですがお客さん=発注者としての力を認識し
ました。やればできるという自信がつき、管理会社
との力関係を逆転しました。
 管理会社は替えませんでしたが、まるで自分が
管理者であるように振る舞っていた管理員を交替
してもらいました。また、細かい個々の費用を節約
するよういつも心がけることが、結果として大きな
成果につながります。
   
 経費削減の成果をどのようにしましたか?
 長年管理費を計画修繕目的に流用してきて、
管理費会計も修繕積立金会計も破綻状態でした
が、経費を削減したためその後の管理費値上げ
を小幅に抑えることができました。
 管理費会計にゆとりを持たせ今後の動きに備え
るへそくりをつくることも必要です。例えば、住民の
高齢化に伴い駐車場に空きが出始めました。空き
が増えると収入減になります。経費削減だけでなく
収入の確保も大事です。
   
 収入面の改善ではどんなものがありますか?
 経費削減に務めましたが、財政基盤を確立す
るため2004年に管理費を月額1千円程度値上げ
しました。同時に、長期修繕計画に基づく修繕費用
の不足をまかなうため修繕積立金を据え置いて駐
車場使用料を6千円から1万円に上げました。駐輪
場・バイク置き場の整備をした機会に使用料を取る
ことにしました。有料・場所固定制にしたことにより
乱雑な駐輪はなくなりました。その他に雑収入とし
てインターネットサービス業者の電力使用料があり
ますが、2007年にUSENとNTTの端末機電力使
用料の根拠を確認し、加入戸数増加を反映した見
直しで年間20万円弱の収入を増やしました。
   
 修繕工事等個別契約の費用削減ではどうで
すか?
 調査・診断を経て長期修繕計画を作成し、計画
修繕工事を適切な仕様と費用で実施しています。
工事竣工後保証期間中の点検もきっちり実施して
います。実質的に大きな費用削減になっています。
過去の同じ種目の工事と比較するとその違いが歴
然と分かります。剪定・消毒などの植栽管理では
植栽委員会と住民の手でできることは自分達でや
っているため、他のマンションの半分ほどの費用
できっちり維持管理しています。
 
 その後どのような取り組みをしていますか?
 管理費と修繕費を有効に使ってきたお陰で、
長期修繕計画にないいろいろなグレードアップ工
事も実施しています。例えば、長年の懸案であっ
た駐輪場と駐車場の増設と敷地の植栽の整備を
同時に実施することができました。輪番制の理事
会とボランティアの専門委員会が協力して取り組
んできた成果です。今後の課題の一つは駐車場
使用料収入の減少に見合う一層の節約が求めら
れることです。  
2009.03.08 広報7号に掲載