藤阪パークハイツ

 
保険の見直しと管理費削減
 当該マンションは、1979年分譲、戸数83戸、団地
型4階建て(一部5階)の3棟、大規模修繕の実施  
は過去2回(直近は平成17年)、平成18年管理会  
社交代 といったプロフィールです。  
 藤阪パークハイツ管理組合が、平成21年12月〜
22年4月に実施した、管理費削減に至る経緯と取り
組み内容を、以下に紹介させていただきます。  
 
1.経緯@  平成16年国土交通省の指導に基づ
き、それまで管理費に計上していた駐車場料金を  
修繕積立金に組み入れる様、規約改正を総会に  
提案し、承認を得た。これにより修繕積立金は増  
加したものの、必然的に管理費が不足した。    
 
2.経緯A  管理費の出費の内、固定的に発生
する金額は、1,140万円を要し、更に予備費を含む  
流動経費 95万円を計上して合計額 1,235万円が  
支出合計となる(年額)。これに対して収入見込み  
額は、平均 969万円で差し引き 266万円が赤字  
計上となる。  
 
3.経緯B  管理費会計の赤字計上を解消する
べく、平成21年の総会で規約を改正して赤字の補
填を駐車場料金より行なう様決めた。管理費の赤
字は、過去の積立額により直ちに発生するもので
はないが、必ずその時は来る。修繕積立金の額が
減少することにより長期修繕計画の見直しが必要
になる。
 
4.経緯C  平成21年枚管連の「管理費のコスト
検討」を行った際、枚管連マンション管理士による
管理コストの簡易診断を願った。その際の指摘事
項で、近い将来の管理費値上げを検討すべきであ
ること、コストの削減はできる余地がある、との指
摘を受けた。
 
5.経緯D  各戸の管理費の負担額の検討、当
該マンションの管理費負担は戸当たり平均 4,340
円であり、本来 7,000円位が妥当だろうとの指摘
も受けていた。更に、管理会社への支払いも今一
度検討すべきであろうとのことであった。    
               
6.管理費の負担額の検討
 各区分所有者の高齢化を考慮して値上げの賛同
を得るには相当のエネルギーが必要。今回は見送
る。管理会社との契約内容を検討した。管理会社  
への支払いの内、大半を占めるのは管理員経費  
である。更に、建物管理、給排水設備管理、消防  
設備、雑排水管の清掃等がある。  
                 
7.管理会社との交渉  
 仕様の変更による価格の引き下げを検討。  
@前述の通り管理員の人件費が高い!  
現行、通勤1名、勤務時間9時〜17時、休日:日・
祝・夏季2日年末年始4日、週40時間勤務。これを
勤務時間10時〜17時、休日:土日・祝・夏季2日  
年末年始4日、週30時間勤務に変更する。これに
より、月額206,400円が158,000円となり、48,400円
の減額。  
A給排水管清掃毎年全戸に実施、果して必要か?
平成22年1月24日、NPO集合住宅改善センター&
大阪市立住まい情報センター主催のセミナーに参  
加。その際、排水管の清掃は不要との見解であっ  
た。さらに、出入りの設備業者も1年に1度は不要  
との見解。又、管理会社も過去のセミナーで清掃  
は殆ど必要ないとの見解。以上のことから、給排水
管清掃1年に1度実施:月額換算17,300円を、2年  
に1度に変更。月額8,650円となり、8,650円の減額。
B建物管理費:月額21,000円を値引き10,000円  
C事務管理費:月額95,000円を値引き4,000円  
以上@〜Cの取り組み(仕様変更・値引き)により、
管理会社への支払い月額348,000円を274,650円  
とし、消費税計上で年間924,216円の削減。  
 
8.損害保険の検討
 火災保険の特約で地震保険に加入しているが、
かなり高い。世間の見解ではあまり有効ではない。
保険会社の見解を求めた結果、「集めた保険料は
右から左に国庫に納入している。地震はいつおこ
るか分からないが、国は原資がなかったら支払い
できない。保険会社としてあまり勧められない」と
のこと。これより、解約すべきの結論とし、年間で
262,736円の削減。
 
9.費用の削減
 管理会社への支払いより924,216円、地震保険
料 262,736円で、合計 1,186,952円が年間削減額
となった。
 
10.今後の課題
@管理費の赤字は、金額は減少しても相変わらず
解消されない危うい運営になる。そのため更なる
見直しが必要となる。
A区分所有者が負担する管理費は、上げ幅は考
慮しても、若干の値上げは必要となろう。
B最後の切り札は修繕積立金からの転用となる。
今までの繰越金を使い果たし不足金が生じた際、
総会での承認事項とする。
C駐車場料金は、近隣の相場に合わせて整合性
を図る検討の必要がある。
D大規模修繕についての検討。1回目の施工は
戸当たり約93万円(仮設工事等に無駄が多く参考
にならない)。2回目は戸当たり約69万円で済んで
いる。3回目は戸当たり100〜110万円位が必要
と推測する。現状では資金に不安はない。
Eいずれにしても、毎年1度は理事会、長期修繕
検討会等で検討する必要がある。
2010.09.09 広報16号に掲載