メロディーハイム楠葉5番館

 
メロディーハイム楠葉5番館
「35%削減への道」
 今回はメロディーハイム楠葉5番館。2000年末  
分譲開始の34世帯の小規模マンションです。
2007年の理事会で管理コスト削減に本格的に取
り組み、年額で190万円(約35%)の削減を実現  
しました。理事長にポイントを絞って聞くスタイルで  
紹介します。

 コスト削減に取り組むきっかけは?
 6年間の管理費決算を見ると、「毎年黒字で繰
越金が発生している」ものでした。ところが、機械式
駐車場の使用料を「全額、管理費支出に充ててい
る」ことが判明しました。また、「駐車場独自の長期
修繕計画」も存在せず、建物全体の長期修繕計画
にも含まれていませんでした。

 機械式駐車場の修繕費用・問題点は?
 結論から言えば、「1台当たり月額8,000円〜
1万円の維持・修繕費が必要」なことです。この経  
費を除けば管理費に回す余裕はほとんどなく、管  
理費収入(年間約400万円)だけでの会計では、  
「実質的に大幅赤字(年間約300万円)」であるこ  
とが分かりました。それを駐車場収入(年間約380
万円前後)で実質的には補填していたのです。
理事会では「このまま放置しておくと将来、大変な
事態を招く恐れがある」との認識で役員が一致し、
本格的な作業に入りました。そこで、「ひとまず固
定的なコストを優先して見直す」ことに照準を定め
ました。  
                             
  「 削減データ 」 メロディーハイム楠葉5番館
      −年間費用−     [ 単位 : 円 ]
    見直し前        見直し後          
    5,459,580  ⇒  3,530,430 (1,929,150)
                  削減率:35%  
                             


 具体的な取り組みと注意点は?
 理事会内に「コスト見直し委員会」を立ち上げ、
現状の管理コストの点検を行いました。@役員の  
意志統一A徹底した情報収集B入居者への情報  
公開などに心掛けました。例えば、入居者には「管
理コストの現状と問題点」と題した解説書(A4版8  
ページ)を配布しました。管理会社をはじめ業者の  
リストアップなどを行い、現在の契約業者には「希  
望改定価格」、新規業者には「希望価格」を提示し
て交渉に臨みました。

 希望価格の算出方式は?
 書籍やネットで相場観を養いました。また、他  
のマンションの定期大会決算書なども参考にしまし
た。さらに近畿マンション管理士協会(電話番号:  
06-6242-2666)の無料診断も受け、「これなら
受ける業者があるはずだ」との数字を算出しました。
書籍では「マンション管理はこうして見直しなさい」  
(ダイヤモンド社 1470円)などが参考になりまし
た。

 管理会社・保守点検業者との関係は?
 「管理会社・保守点検業者の変更もありうる」
との姿勢で取り組みましたが、結果的には管理会
社は変更しませんでした。希望改定価格に「ほぼ
満額回答」だったからです。保守点検では、「エレ
ベーター」・「自動ドア」は業者を変更しました。「機
械式駐車場」は従来の業者の「友好会社」と契約
を結ぶことで、コストを大幅に下げることができまし
た。

2008.07.06 広報第4号に記載