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今回はメロディーハイム楠葉５番館。２０００年末 |
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分譲開始の３４世帯の小規模マンションです。 |
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２００７年の理事会で管理コスト削減に本格的に取 |
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り組み、年額で１９０万円（約３５％）の削減を実現 |
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しました。理事長にポイントを絞って聞くスタイルで |
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紹介します。
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問 コスト削減に取り組むきっかけは？ |
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答 ６年間の管理費決算を見ると、「毎年黒字で繰 |
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越金が発生している」ものでした。ところが、機械式 |
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駐車場の使用料を「全額、管理費支出に充ててい |
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る」ことが判明しました。また、「駐車場独自の長期 |
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修繕計画」も存在せず、建物全体の長期修繕計画 |
にも含まれていませんでした。
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問 機械式駐車場の修繕費用・問題点は？ |
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答 結論から言えば、「１台当たり月額８，０００円～ |
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１万円の維持・修繕費が必要」なことです。この経 |
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費を除けば管理費に回す余裕はほとんどなく、管 |
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理費収入（年間約４００万円）だけでの会計では、 |
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「実質的に大幅赤字（年間約３００万円）」であるこ |
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とが分かりました。それを駐車場収入（年間約３８０ |
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万円前後）で実質的には補填していたのです。 |
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理事会では「このまま放置しておくと将来、大変な |
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事態を招く恐れがある」との認識で役員が一致し、 |
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本格的な作業に入りました。そこで、「ひとまず固 |
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定的なコストを優先して見直す」ことに照準を定め |
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ました。 |
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「 削減データ 」 ﾒﾛﾃﾞｨｰﾊｲﾑ楠葉５番館 |
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－年間費用－ |
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[ 単位 ： 円 ] |
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見直し前 見直し後 |
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5,459,580 ⇒ 3,530,430 |
(▲1,929,150) |
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削減率：３５％ |
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問 具体的な取り組みと注意点は？ |
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答 理事会内に「コスト見直し委員会」を立ち上げ、 |
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現状の管理コストの点検を行いました。①役員の |
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意志統一②徹底した情報収集③入居者への情報 |
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公開などに心掛けました。例えば、入居者には「管 |
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理コストの現状と問題点」と題した解説書（Ａ４版８ |
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ページ）を配布しました。管理会社をはじめ業者の |
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リストアップなどを行い、現在の契約業者には「希 |
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望改定価格」、新規業者には「希望価格」を提示し |
て交渉に臨みました。
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問 希望価格の算出方式は？ |
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答 書籍やネットで相場観を養いました。また、他 |
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のマンションの定期大会決算書なども参考にしまし |
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た。さらに近畿マンション管理士協会（電話番号： |
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０６-６２４２-２６６６）の無料診断も受け、「これなら |
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受ける業者があるはずだ」との数字を算出しました。 |
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書籍では「マンション管理はこうして見直しなさい」 |
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（ダイヤモンド社 １４７０円）などが参考になりまし |
た。
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問 管理会社・保守点検業者との関係は？ |
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答 「管理会社・保守点検業者の変更もありうる」 |
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との姿勢で取り組みましたが、結果的には管理会 |
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社は変更しませんでした。希望改定価格に「ほぼ |
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満額回答」だったからです。保守点検では、「エレ |
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ベーター」・「自動ドア」は業者を変更しました。「機 |
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械式駐車場」は従来の業者の「友好会社」と契約 |
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を結ぶことで、コストを大幅に下げることができまし |
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た。 |
2008.07.06 広報第4号に記載 |