大規模修繕の進め方

 
 昨年実施した会報についてのアンケート調査に
おいて、今後充実させてほしい記事として一番多
かった為、今号から取り上げることと致しました。
 マンションを快適で安全な住まいとして維持し、大
切な資産としての価値を保つ為には、共用部分に
ついて計画的な修繕を確実に実施していくことが
必要です。大規模修繕とは、一定期間の経過ごと
に行う修繕計画に基づき実施される複合的な工事
です。その範囲はマンション全体に及び、相当の費
用と時間をかけて実施するものです。例えば、外壁
の補修、屋上防水工事、鉄部の塗装、給排水管工
事、機械式立体駐車場の部品交換などです。
 
[工事を進めていくポイント]
@人の輪を広げておく
 大規模修繕は、居住者一人一人に影響を及ぼ
 す為、管理組合が気配りをしなければなりませ
 ん。
A楽しさを盛り込む
 単なる「修繕」に終わらせずに、建物と暮らしを
 見つめる絶好のチャンスです。住人全員を巻き
 込んで、楽しいイベントにしましょう。
Bあせらない
 大規模修繕を急ぐあまり、ステップを省略したり
 情報伝達を怠ると、後々トラブルに発展する危
 険性が高くなります。
C専門家をうまく使う
 管理組合だけでがんばると、トラブルが発生し
 た場合に、役員どうしの責任のなすりつけあい
 になってしまうことがあります。信頼できるコン
 サルタントに依頼したり、設計監理者などの代
 理人を立て、第三者に一定の責任を負わせる
 ことも検討してみましょう。
D共用部分と専有部分の境界をハッキリしておく
 トラブルを防ぐ為には、境界をハッキリしておき、
 専有部分に立ち入る際には、管理区分と費用
 負担を明確にしておくことが必要です。
 
 マンションの大規模修繕の基本的な流れは次の
とおりです。
    企画→検討→説明・周知→      
          合意→実行→確認・監査  
工事の内容や進め方によっては、いくつかのステ
ップを同時に進めることもあります。途中のステップ
が見えない場合でも、管理組合としてきちんとステ
ップを理解しておくことが必要です。
[スタート]                      
 マンションの現状を把握し、大規模修繕の必要性
や今後の維持管理を考えることが大切です。
 まず、長期修繕計画づくりから始めます。大規模
修繕は相当の準備期間が必要です。工事の2〜3
年ぐらい前から検討を始める必要があります。
[ステップ1]                    
 大規模修繕は役員だけで対応するのは大変な
ので、修繕委員会などの支援体制を作ります。又、
専門的な知識と判断が求められるため、パートナ
ーとなる専門家(コンサルタント)の協力が必要で
す。                          
[ステップ2]                    
 パートナーに協力を依頼して、マンションの現状
を客観的に調査(建物診断)するとともに、区分所
有者や居住者に要望などをアンケート調査します。
[ステップ3]                    
 建物の状況について、区分所有者等が皆、共通
の理解をしていることが必要です。建物診断結果
やアンケート調査結果などを周知します。    
[ステップ4] 修繕委員会で修繕の時期、内容、
資金計画などを含めた基本計画を作成します。建
物診断結果やアンケート調査結果を元にして、具
体的な工事の範囲や仕様を検討します。    
 概算工事費に修繕設計・工事監理・コンサルティ
ング費用などを加えて概算費用を算出します。修
繕積立金が不足する場合は、資金の借り入れや
一時金徴収が必要になります。無理がない資金計
画を立てることが大切です。            
[ステップ5] 修繕委員会で立案された基本計
画を、理事会で決定します。場合によっては、総会
決議が必要となります。              
[ステップ6] 大規模修繕の実施設計をパート
ナー(設計事務所等)に発注します。        
[ステップ7] 施工会社の候補をリストアップし、
書類選考により見積依頼業者を絞り込みます。見
積依頼、見積評価、面接、最終決定の順で進みま
す。理事会で施工会社を選定した後、総会にはか
り、承認を得て、請負契約を締結します。工事監理
者も設置します。                  
[ステップ8] 工事説明会を開催し、工事中に
生じる状況を想定して、居住者等に事前に知らせ
ることが大切です。                  
[ステップ9] 工事中は、区分所有者、居住者、
施工会社、工事監理者などが協力しあい工事を進
めていくことが必要です。管理組合は窓口を一本
化しておき、クレームや不測の事態に対処しなけ
ればなりません。必要に応じて、居住者へ広報す
ることが大切です。                  
[ステップ10] 工事が完了したら、管理組合とし
て確認し、その旨を工事完了報告会などを開いて
区分所有者や居住者全員に通知することが必要
です。                        
[ステップ11] 工事完了後、工事監理者と共に
定期的な検査を実施し、アフターケアをする必要が
あります。                      
2009.03.08 広報7号に掲載