大規模修繕の事例

 
釈尊寺第一住宅
 大規模修繕は通常営繕と異なり、対処が極めて
難しい工事になります。とりわけ住戸内給排水管
更新工事は作業員の各戸への入室、外壁塗装で
もバルコニーへの立ち入りがあり、居住者の生活
様式の多様化と相まって戸外で行なう工事と比較
にならない濃密な対応が求められます。    
 管理組合が施工業者さんへ顧客顔を決め込み、
おうように構えているようでは優良な施工は望め
ず、適正価格で満足の行く完工を目指したいなら、
理事会が汗を流すよりありません。        
                             
☆コンサルタントの採用は必須条件であり、
                      その要諦は
 管理組合が管理会社や施工業者さんに工事を任
せ切って、安直に対処するほど工費が高くなる原
因になります。このため管理組合はコンサルタント
や業者、居住者との橋渡し役に徹することが不
可欠。管理組合が主体性を持って住民対策を担当
して、施工業者さんには工事に専念させ、入札価
格の安定を図ることが最も重要です。    
 コンサルタントの選定については建設関係業界
誌新聞等の広告をご参照下さい。業者募集や入札
業務を代行して貰い、所要報酬額は工費の4〜7%
程度です。なお、コンサルタントと業者の選定に際
してはヒヤリングを行いますが、何れも集会所へ来
て貰い、団体交渉の要領で実施します。業者間の
談合防止には下見時間をずらせましょう。    
☆工事と入札                    
 入札に際し施工業者さんに現場を見て貰います
が、その段階から工事が始まっていると認識すべ
きです。来訪人数や現場を見る折の準備状態、物
腰服装はその業者さんの心構えや意気込みを見
分ける指標になり、工事内容の良否に関わると見
て過言ではありません。              
 注意すべき点は格安価格提示の業者に飛びつ
かないこと。格安では投入作業員数を絞って来て
工期が延引し勝ちで、その結果居住者の気分が
間延びして無用のトラブルを招く原因になります。
安くても手抜きや粗悪工事では貴重な積立金の
無駄遣いになるだけです。            
 
☆結論                        
 建設関係の専門知識が不足とご心配の向きは、
コンサルタントに委ねて恥ではありません。居住者
の中には業界に勤務している方もいる筈ですから、
呼びかけて専門委員会を立ち上げ、指導と助言を
仰ぎましょう。統括力の発揮こそ管理組合理事
の本分とわきまえ、専門知識の不足は上記二者
に補って貰えば心配無用。            
 大規模工事に関する失敗談等は、枚管連・増田
まで直接お尋ね下さい。 TEL:852-2698    
                    ( 増田 記 )
2010.12.26 広報18号に掲載