牧野駅前ハイツ

 牧野駅前ハイツは昭和50(1975)年に分譲が開始
された、L字形13階(一部14階)建、1棟239戸のマ
ンションで、築34年を迎えます。
 
 当地区には、自治会・防災会・子供会・老人会・
管理組合の組織があり、
  ・自治会 : 自治・コミュニティ活動
  ・防災会 : 防災活動
  ・子供会 : 子供の保護・育成活動
  ・老人会 : 高齢者の交流活動
  ・管理組合 : マンション建物・設備の維持活動
の、それぞれを分担して活動しています。
 
 当マンションの特徴として、京阪本線牧野駅から
徒歩2分という至便の場所にありながら、緑が多く、
近くには淀川が流れ、生駒山・比叡山等も遠望す
ることができる恵まれた位置にあります。
 牧野駅前ハイツ管理組合は、分譲開始から6年
目の昭和55年になってようやく設立されました。管
理組合の活動は、「維持管理費を抑えつつ、理事
の負担も軽減する」をモットーに運営を行っており、
地域コミュニティ活動の中心である自治会(任期は
1年で、ほぼ毎年交代)との人材交流を毎年行い、
規約上の理事の任期は1年であるものの、多くの
理事に継続して再任していただき、平均の在任期
間は4年を越えています。これによって、
  ・管理ノウハウの共有と蓄積が容易になる
  ・長期的な取り組みを円滑に行える
  ・理事の負担が減少する
というメリットを生み出しています。
 これまでに行った主な修繕工事として、
  ・外壁や鉄部の塗装、屋上防水更新
  ・給水管・排水管の更新、加圧給水化
  ・エレベータ更新、ガス管更新、地デジ対応化
  ・下水の浄化槽廃止と市下水への直放流化
といったものがあり、現在、外壁・鉄部塗装更新等の大規
模工事の再来年度実施に向けての修繕委員会を立ち上
げ、準備を推進しているところです。

牧野駅前ハイツ全景

 

 牧野駅前ハイツのこれまでの管  
理活動の紹介をさせていただきます。今回は、給  
排水関係工事の紹介です。  
 昭和50(1975)年の分譲開始から20年を経過した
頃から、サビ水や継目部からの漏水が見られるよ  
うになり、給水管・排水管の修理が必要になりまし
た。また、  
 ・高架水槽配管継目部が阪神淡路地震で破損  
 ・揚水ポンプの老朽化  
 ・14階建のため、上下で水圧が大きく異なる  
といった課題もありました。  
 工事方法には種々の方法があり、主なものは、  
 ・管更新(新しい管に置換え)  
 ・ライニング(内部のサビを削り、樹脂を塗る)  
 ・脱酸素装置(サビの元の水中の酸素を取除く)  
 ・セラミック方式 等々‥  
です。これらについて業者ヒアリングを行い、工事  
費用を含めた今後30年間の費用で判断し、共用  
部配管(給水管・排水管)の「管更新」に決定し、同
時に、  
 ・加圧給水方式により高架水槽を廃止  
 ・各戸に減圧弁を設置  
を実施することにしました。資金も不十分でしたの  
で、「特別修繕積立金:5年間で計約65百万円」
の追加徴収を総会で決議し、1999年度〜2006年
度にかけて工事を行いました。
 最後に、次のグラフは、2001年4月〜2002年12
月にかけての水の出入りを表したものです。
給排水系はかなりの部分が地中に埋設されてお
り、それらの部分での漏水を見つけるのは困難で
す。普段から「出(各戸・共用部)」と「入(親メータ)」
をチェックし、異常の早期発見が肝要です。
2009.03.08 広報7号に掲載